Introduction
Investir dans l’immobilier paraît simple : acheter, louer, encaisser les loyers. Cependant, la fiscalité immobilière regorge de pièges. Et pour les bailleurs débutants, ces erreurs peuvent coûter cher : impôts trop élevés, redressements, mauvaise classification fiscale ou manque d’optimisation.
Heureusement, toutes ces erreurs sont évitables.
Dans cet article, vous allez découvrir les 10 erreurs fiscales les plus fréquentes ainsi que les solutions concrètes pour optimiser vos revenus locatifs en toute légalité, que vous louiez en courte durée, en moyenne durée ou en meublé classique.
Négliger le choix du régime fiscal
Le régime fiscal détermine directement votre imposition. Le choisir au hasard est l’erreur la plus fréquente chez les nouveaux bailleurs.
Micro-foncier : simple, mais rarement optimal
Le micro-foncier s’applique lorsque vos loyers sont inférieurs à 15 000 €/an, avec un abattement automatique de 30 %.
Avantage : déclaration rapide.
Inconvénient : si vos charges dépassent 30 %, vous perdez de l’argent.
Régime réel : plus rentable dans la majorité des cas
Le régime réel permet de déduire :
les intérêts d’emprunt
les frais de gestion, d’assurance et de comptabilité
les travaux d’entretien
les charges de copropriété
la taxe foncière
Résultat : votre bénéfice imposable chute, tout comme vos impôts.
Exemple simple : T2 à Lyon (800 €/mois de loyer)
Loyers annuels : 9 600 € (800 €/mois)
Charges déductibles réelles : 5 000 €
(travaux, assurance, intérêts, charges copro, frais de gestion…)TMI bailleur : 20 %
Prélèvements sociaux : 17,2 %
Total fiscal appliqué au micro-foncier : 37,2 %
Au réel, imposition calculée sur le bénéfice net réel.
Option 1 : Micro-foncier (abattement 30 %)
Revenu imposable :
9 600 € × 70 % = 6 720 €
Impôt + prélèvements sociaux :
6 720 € × 37,2 % = ≈ 2 500 €
Vous payez : 2 500 € d’impôts/an (même si vos dépenses = 5 000 € !)
2. Régime réel (vous déduisez TOUT)
Dépenses réelles : 5 000 €
Bénéfice réel imposable :
9 600 € – 5 000 € = 4 600 €
Impôt + prélèvements sociaux :
4 600 € × 37,2 % = ≈ 1 711 €
Vous payez : 1 700 € d’impôts/an (et avec plus de travaux, ça peut tomber à 0 € !)
| Micro-foncier (simple) | Régime réel (économique) | Votre gain en faisant le bon choix | |
|---|---|---|---|
| Loyers | 9 600 € | 9 600 € | – |
| Déductions | 30% auto (2 880 €) | Vos vraies (5 000 €) | +2 120 € |
| À imposer | 6 720 € | 4 600 € | -2 120 € |
| Impôts | 2 500 € ❌ | 1 700 € ✅ | +800 €/an |
| Sur 10 ans | 25 000 € | 17 000 € | +8 000 € |
En résumé :
Avec un T2 à Lyon, le micro-foncier vous coûte ~2 500 € d’impôts. Au réel : ~1 700 €. Économie : 800 €/an facile. Si travaux ou emprunt, passez à <5% d’impôts (parfois 0 €). Choisissez le réel si dépenses >30% des loyers !
Oublier de déclarer certains revenus
Encore très fréquent, alors même que toutes les plateformes déclarent vos revenus.
Revenus locatifs classiques
Tous les loyers perçus doivent être déclarés, même si vous êtes en location longue durée.
Revenus de courte durée (Airbnb, Booking…)
Ces plateformes transmettent automatiquement vos revenus à l’administration.
Ne pas les déclarer expose à :
– un redressement,
– des amendes,
– une majoration d’impôt.
Charges récupérées : attention au dépassement
Si vous refacturez à votre locataire eau, électricité ou internet, tout surplus non justifiable devient imposable. Une erreur de vigilance fréquente.
Mal amortir ses biens en location meublée (LMNP)
L’amortissement est l’un des leviers fiscaux les plus puissants… et pourtant souvent négligé.
Pourquoi l’amortissement est essentiel
En LMNP, vous pouvez amortir :
le mobilier et les équipements
le bâti
certains travaux
Chaque année, cet amortissement réduit votre résultat imposable sans affecter votre trésorerie.
Charges vs amortissement
Beaucoup de bailleurs déduisent uniquement leurs charges.
Ainsi, ils oublient l’amortissement et passent à côté de milliers d’euros d’économie.
Exemple concret
Pour un bien meublé à 100 000 €, l’amortissement peut atteindre jusqu’à 10 000 €/an.
Moins d’impôts = plus de cashflow disponible.
Confondre charges déductibles et non déductibles
Une erreur de classification peut déclencher un redressement fiscal évitable.
Charges réellement déductibles
Intérêts d’emprunt
Travaux d’entretien ou de réparation
Frais de gestion et d’assurance
Charges de copropriété
Taxe foncière
Dépenses non déductibles
Frais de notaire
Travaux d’embellissement ou de décoration
Mobilier non affecté à la location
Astuce de professionnelle
Tenez un tableau mensuel de suivi des charges.
Cela permet d’éviter les oublis et de préparer la déclaration sereinement.
Ignorer les dispositifs fiscaux avantageux
Chaque année, des bailleurs paient trop, simplement parce qu’ils ne connaissent pas les bons dispositifs.
Loi Pinel
Réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans en contrepartie d’un engagement de location.
Loi Denormandie
Réduction d’impôt pour les rénovations dans certaines zones éligibles.
Statut LMNP
Véritable levier d’optimisation :
amortissements fiscaux
charges réelles déductibles
abattement micro‑BIC de 50%
En 2025, c’est encore l’un des régimes les plus puissants pour les investisseurs locatifs.
Conclusion
Éviter ces 10 erreurs fiscales transforme votre investissement locatif en une source de revenus :
plus stable,
plus optimisée,
et surtout plus sécurisée.
Chez Comme My Home, nous accompagnons chaque propriétaire avec :
une conciergerie premium,
une optimisation fiscale intelligente,
et une gestion locative clé en main.
Vous souhaitez optimiser vos revenus et éviter les erreurs fiscales ?
Contactez-nous pour un accompagnement.
FAQ – Questions fréquentes
Quelle fiscalité choisir quand on débute ?
Tout dépend de vos revenus et charges : Le micro-foncier pour la simplicité, le régime réel pour la performance fiscale.
Dois-je déclarer les revenus Airbnb, Booking… ?
Oui. Depuis 2023, toutes les plateformes transmettent vos revenus à l’administration.
Quelles charges sont déductibles ?
Intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, assurances, charges de copropriété, honoraires de gestion, amortissements (pour les meublés).
La sous-location est-elle légale fiscalement ?
Oui, si vous avez l’accord écrit du propriétaire et que les revenus sont déclarés en BIC.
Pourquoi se faire accompagner ?
Parce qu’un expert permet d’éviter les erreurs coûteuses et d’optimiser durablement vos revenus.
Liens utiles
Régime fiscal (Micro-foncier vs Réel)
Plafond et abattement micro-foncier 2025 : impots.gouv.fr – BOFiP Micro-foncier
Option pour le réel (formulaire) : service-public.fr – Revenus fonciers
Déclaration loyers 2025 : impots.gouv.fr – Location vide
LMNP & Amortissement
Statut LMNP 2025 : impots.gouv.fr – BIC meublé
Tableau amortissement officiel : BOFiP – Amortissements BIC
Dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie)
Loi Pinel 2025 (éligibilité) : economie.gouv.fr – Pinel
Loi Denormandie (villes) : ANIL – Denormandie 2025
Déclaration & Contrôles
Prélèvements sociaux 17,2% : impots.gouv.fr – PS revenus fonciers
Charges déductibles liste : BOFiP – Charges foncières
Outils pratiques gratuits
Simulateur impôts 2025 : simulateur impots.gouv.fr
Modèle tableau charges : CAFPI – Excel charges déductibles
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