Sous-louer votre logement est une excellente façon de rentabiliser un espace inutilisé ou de réduire vos coûts. Cependant, cette pratique, bien que légale, est encadrée par des règles strictes. Ce guide vous accompagnera à chaque étape pour réussir votre sous-location en toute sécurité et sérénité.
1. Comprendre la sous-location
La sous-location implique de louer tout ou une partie de son logement à une autre personne, appelée sous-locataire. Il y a deux types de sous-location, en fonction des besoins et des capacités du locataire principal :
- Sous-location partielle : Le locataire principal conserve une partie du logement pour lui-même et loue le reste.
- Sous-location totale : Le locataire principal quitte entièrement le logement pendant toute la durée de la sous-location
Ce choix permet au locataire principal de bénéficier d’une source de revenu supplémentaire tout en conservant son statut de locataire. Toutefois, pour que la sous-location soit valide, une compensation financière du sous-locataire est indispensable. En l’absence de paiement, il s’agit simplement d’un hébergement gratuit.
Cette option est particulièrement prisée par les étudiants, les expatriés temporaires et les professionnels en mission, car elle offre une grande flexibilité dans la gestion du logement, souvent pour des périodes inférieures à un an ou sans exiger les garanties d’un bail classique.
Différencier Sous-location et Hébergement Gratuit
Il est important de distinguer la sous-location de l’hébergement occasionnel. Par exemple, un locataire qui héberge gratuitement des amis ou des membres de sa famille pour une période prolongée ne pratique pas la sous-location. Aucune compensation financière n’étant perçue, cette situation n’entraîne pas d’obligations spécifiques vis-à-vis du propriétaire, à condition que le logement ne soit pas sur-occupé ni dégradé.
2. La Législation autour de la Sous-location
Règle Générale : Autorisation nécessaire
La sous-location est généralement interdite sans l’accord écrit du propriétaire, comme le stipule la loi du 6 juillet 1989. En l’absence de cet accord, vous risquez des sanctions pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail.
Le cas particulier de la cohabitation intergénérationnelle
La cohabitation intergénérationnelle, encadrée par la loi Elan du 23 novembre 2018, permet à des personnes âgées seules de plus de 60 ans de louer une partie de leur logement à un jeune de moins de 30 ans en échange d’une faible contribution. Le propriétaire ne peut s’y opposer, mais il doit être informé.
Ce dispositif impose la rédaction d’un contrat écrit spécifique, avec une contribution financière plafonnée. Le logement doit être la résidence principale de la personne âgée, et l’accord écrit du propriétaire est nécessaire si elle est locataire. Le jeune hébergé bénéficie d’une protection particulière, notamment en cas de décès ou de départ de l’hébergeur. La durée du contrat est inférieure à un an, renouvelable. Ce dispositif vise à renforcer la solidarité intergénérationnelle et à offrir des solutions de logement aux jeunes tout en rompant l’isolement des personnes âgées.
Exemples de Cas Complexes : La sous-location en colocation
Imaginons que vous soyez colocataire dans un grand appartement. La sous-location d’une chambre peut compliquer les choses, car elle nécessite non seulement l’accord du propriétaire, mais aussi celui de vos colocataires. Dans ce cas, il est souvent préférable de modifier le bail pour inclure le sous-locataire en tant que nouveau colocataire.
3. Les Implications d'un contrat de Sous-location
Risques d'une sous-location non autorisée
Sans autorisation, vous risquez des conséquences graves : perte du bail, poursuites judiciaires, et lourdes amendes. Assurez-vous toujours d’obtenir l’autorisation écrite avant de sous-louer.
Déclaration en ligne pour la location saisonnière
Dans certaines grandes villes comme Paris, la location saisonnière d’une résidence principale est limitée à une durée maximale de quatre mois par an. Le locataire doit non seulement obtenir l’accord du propriétaire mais également déclarer la location à la mairie. Un numéro de déclaration à 13 caractères doit être affiché dans toutes les annonces de location. En cas de non-respect de ces obligations, des amendes sévères peuvent être infligées.
Il est donc crucial de vous renseigner auprès de votre mairie ou de l’office du tourisme de votre commune pour connaître la marche à suivre et effectuer les démarches nécessaires avant de sous-louer saisonnièrement.
Obligations fiscales du locataire principal
Les revenus de sous-location doivent être déclarés. Pour un logement meublé, les loyers sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour un logement non meublé, ils sont considérés comme des revenus fonciers. Ne pas déclarer ces revenus peut entraîner de lourdes sanctions fiscales.
Modèle de lettre de demande d’autorisation de sous-location pour mon propriétaire
On vous propose un modèle de demande d’autorisation de sous-location à fournir à son propriétaire pour effectuer une requête en bonne et due forme. Ici, nous avons pris le cas de l’absence prolongée, qui est le principal cas de figure des sous-locations.
4. La législation en matière de sous-location
Loi et réglementation
En France, pour être considérée comme légale, la sous-location qui constitue la résidence principale d’un locataire, quelle qu’elle soit, doit être acceptée en amont par le propriétaire. En effet, la loi Alur du 27 mars 2014 interdit explicitement la sous-location de biens vides ou meublés qui représentent le logement principal du locataire initial, sauf avec un accord explicite et écrit du propriétaire du bien immobilier. Une fois la sous-location acceptée et validée par le propriétaire initial du bien, il convient d’établir un contrat qui rendra la sous-location effective.
Obligations du locataire
La seule façon de pouvoir sous-louer son logement ou une partie de ce dernier dans ces deux situations est de demander l’accord écrit au propriétaire-bailleur du bien. Si le sous-loueur obtient l’accord du propriétaire, il devra respecter certaines conditions légales :
- Le locataire n’a pas le droit de sous-louer son logement plus cher que le prix qu’il paie lui-même chaque mois ;
- Le locataire doit signer un contrat de sous-location en bonne et due forme avec son sous-locataire ;
- L’accord écrit du propriétaire doit être joint au contrat de sous-location.
- Fournir une copie du contrat de sous-location au propriétaire si celui-ci le demande.
Contrat de sous-location
La rédaction d’un contrat de sous-location est fortement conseillée. Ce contrat doit mentionner :
- L’identité du locataire principal et du sous-locataire.
- La description du logement.
- La durée de la sous-location.
- Le montant du loyer de la sous-location et les modalités de paiement.
- Les charges comprises dans le loyer.
- Les obligations respectives des parties.
- Les conditions de résiliation.
Modèle de contrat de sous-location
Utilisez notre modèle de contrat de sous-location pour vous assurer que tous les détails importants sont couverts lors de la rédaction de votre accord.
5. Les différents contrats à prendre en considération pour la sous-location
Contrat Energie
Il appartient au locataire principal et son sous-locataire de trouver un arrangement :
- Ajouter le montant des factures d’électricité en charges ;
- Faire payer le locataire par chèque ou espèce les factures ou virement bancaire ;
- Souscrire un nouveau contrat d’énergie : c’est le moyen le plus rapide et le plus simple pour être certain de ne payer que ses consommations, et ne pas être floué par la facture de régularisation biannuelle.
Contrat Telecom
Comme dans le cadre d’une location de propriétaire à locataire, le locataire-bailleur doit choisir :
- S’il souhaite fournir un équipement internet et telecom au sous-locataire de son logement ;
- Ou bien si ce dernier doit s’équiper par ses propres moyens et s’abonner à Internet lui-même.
Assurance habitation
Le sous-locataire n’est pas obligé par la loi de souscrire une assurance habitation pour le logement qu’il occupe en sous-location. Cependant, il arrive que le contrat de location comporte une clause imposant la souscription d’une assurance habitation au sous-locataire. Dans ce cas présent, il devra en souscrire une.
Bien que ne faisant pas l’objet d’une obligation légale, la souscription une police d’assurance habitation est très vivement recommandée pour le sous-locataire. L’assurance souscrite par le sous-locataire devrait inclure et couvrir les dommages causés par un incendie, les dégâts des eaux et les catastrophes naturelles, le recours des voisins et tiers si les dommages dépassent le logement du sous-locataire. Pour cela, une assurance habitation multirisque s’avère être la meilleure assurance afin de couvrir ces risques et de protéger le logement. Cette assurance dite MRH peut, selon les formules, couvrir les actes de vol et de vandalisme.
La nécessité d'établir un état des lieux pour la sous-location
L’état des lieux est une disposition impérative du code civil qui s’applique à tous les baux d’habitation, que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou pour la location de biens spécifiques comme une location de garage. Le contrat de sous-location est un contrat de location où vous, en tant que locataire, devenez bailleur pour un sous-locataire. Par conséquent, l’état des lieux est obligatoire et doit être annexé au contrat de bail et enregistré correctement s’il s’agit d’un contrat de sous-location de résidence principale.
Que faire si mon propriétaire n'autorise pas la sous-location de mon logement ?
Si le propriétaire oppose un refus à votre demande de sous-location, vous ne disposez d’aucun recours en tant que locataire pour l’obliger à accepter. Cette décision relève de son droit exclusif et ne peut être contestée. Si vous ne respectez pas cette décision, vous vous mettez en infraction. Vous risquez alors que le propriétaire demande la résiliation de votre bail ou vous poursuive pour des dommages et intérêts. Des sanctions pénales sont également possibles, car la sous-location est strictement réglementée et contrôlée.
Le propriétaire est le seul à pouvoir décider de l’autorisation de la sous-location de son bien. Il donne donc son accord, ou pas, mais il précise aussi que le prix du loyer de la sous-location ne peut pas dépasser celui de la location initiale, pour éviter toute spéculation de votre part.
Peut-on demander un dépôt de garantie à son sous-locataire ?
Le locataire initial d’un logement, qu’il place en sous-location, peut légitimement demander une garantie locative, autrement appelé dépôt de garantie, à son ou ses sous-locataire(s). Bien qu’elle ne représente pas une obligation légale, la garantie locative est très fréquemment demandée par les propriétaires et donc, par les locataires qui deviennent bailleurs dans le cadre d’une sous-location. Un locataire devenu bailleur a tout intérêt à demander à son sous-locataire la constitution d’une garantie locative couvrant l’intégralité de ses obligations de sous-locataire.
6. La Sous-location de Logements Spécifiques
Sous-louer un logement HLM
La sous-location d’un logement HLM est très restreinte, sauf dans des cas spécifiques comme l’hébergement d’une personne âgée ou handicapée, avec un agrément du Conseil général. Cette sous-location doit être signalée au bailleur et respecter les conditions strictes.
Sous-location d'un Local Commercial ou Professionnel
La sous-location d’un local commercial est possible à condition d’obtenir l’autorisation du propriétaire. Si le contrat de bail ne l’interdit pas, le locataire principal doit tout de même informer le propriétaire et obtenir son accord écrit. Pour un local professionnel, la sous-location est généralement autorisée, sauf mention contraire dans le contrat de bail initial.
Local commercial
Elle est possible à la condition que :
- Le bail initial doit autoriser la sous-location ;
- Le propriétaire doit l’autoriser par courrier et le locataire initial doit inviter le propriétaire à participer à l’acte de sous-location par lettre recommandée avec acte de réception.
Local professionnel
Si le local fait l’objet d’un bail professionnel, sa sous-location est explicitement autorisée sauf mention contraire indiquée dans le bail de location originel.
La sous-location Airbnb est important de faire la distinction entre sous-location et location saisonnière. À Paris par exemple, les locataires ont la possibilité de sous-louer l’intégralité de leur logement pendant les vacances pour une durée maximale de quatre mois par an. Au-delà de cette limite, le locataire est passible de sanctions.
7. Risques et Sanctions Liés à la Sous-location
En cas de non-respect de la décision du propriétaire de ne pas accorder de sous-location au sein de son bien immobilier, le locataire s’expose à de lourdes sanctions. En cas de constat de fraude, le propriétaire peut demander la résiliation du bail ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice.
Dégradations d'un logement sous-loué : qui est responsable ?
Dans le cadre d’une sous-location, le locataire principal répond seul et indépendamment du propriétaire à l’ensemble des obligations présentes dans le contrat du bail. Le locataire est donc responsable en cas de dégradations apparues au cours de la sous-location et de tout manquement sur le paiement du loyer et des charges. Le locataire principal doit donc assurer les réparations éventuelles. Il peut néanmoins se retourner contre le sous-locataire, dans les limites et conditions du contrat de sous-location qui lient les deux parties.
Risques de la sous-location pour le propriétaire
L’autorisation de la part du propriétaire pour la sous-location est indispensable pour le protéger des abus. En effet, le propriétaire est libre de choisir le locataire qu’il veut pour occuper son bien en fonction de plusieurs critères (solvabilité, ressources, propreté, etc.). Dans le cas de la sous-location, il ne connaît pas l’occupant des lieux, c’est pour cela que son accord est obligatoire et qu’il a la possibilité de rencontrer le sous-locataire.
Résiliation et délai de préavis en sous-location
La question du préavis de départ pour un sous-locataire est assez simple. Elle se négocie entre les deux parties, à savoir le locataire-bailleur, et le sous-locataire. Bien que sa construction ne soit pas encadrée, il est préférable de le mentionner à l’écrit dans le contrat que les deux parties rédigent entre elles.
Que se passe-t-il en cas de résiliation du bail principal ?
Par définition, le sous-locataire d’un bien est en situation précaire, il n’y a donc aucune garantie de maintien dans le bien immobilier concerné par le contrat de sous-location. En cas de cessation du bail établi entre le locataire principal et le propriétaire du logement, le contrat de sous-location cesse automatiquement. Si le locataire principal se retrouve expulsé du logement, le propriétaire n’a pas la moindre obligation concernant la présence ou l’expulsion du sous-locataire dans le logement ciblé. Si le propriétaire décide de mettre son bien en vente, le sous-locataire n’a pas, à l’inverse du locataire initial, la moindre priorité pour l’achat.
C’est pour tous ces risques encourus que les modalités de la sous-location doivent être fixées par écrit avec l’accord du propriétaire, le tout présent dans un contrat de sous-location en bonne et due forme pour ménager et protéger les intérêts des trois parties prenantes : le propriétaire, le locataire et le sous-locataire.
8. Comment gérer une sous-location
Sous-location de court terme
Sous-louer pour une courte période est une solution efficace si vous vous absentez temporairement. Toutefois, assurez-vous d’obtenir l’autorisation écrite de votre propriétaire et de respecter toutes les clauses du contrat.
Transition vers la colocation
Pour une sous-location prolongée, la colocation peut être une meilleure option. En devenant colocataires, vous partagez les responsabilités et réduisez les risques. De plus, les propriétaires sont souvent plus favorables à cette solution, car elle leur offre plus de garanties.
Infographie : Processus de sous-location
Cette infographie vous guide étape par étape, de la demande d’autorisation à la déclaration fiscale, pour réussir votre sous-location en toute sécurité.
9. Astuces pour une Sous-location Réussie
Pour le locataire principal
- Choisir un Sous-locataire Fiable : Recherchez des personnes solvables et responsables pour minimiser les risques.
- Rédiger un Contrat Précis : Incluez toutes les clauses nécessaires pour protéger vos intérêts et éviter les malentendus.
- Communiquer Régulièrement avec le Propriétaire : Maintenez une bonne communication pour renforcer la confiance et éviter les problèmes.
Pour le sous-locataire
- Confirmer l’autorisation de sous-location : Demandez une preuve que le propriétaire a donné son accord.
- Lire attentivement le contrat de sous-location : Assurez-vous de bien comprendre les termes et obligations.
- Connaitre la durée et les conditions de séjour : Clarifiez les dates de début et de fin de la sous-location.
Conclusion
La sous-location peut être une excellente manière d’optimiser l’utilisation de votre logement, mais elle demande une préparation rigoureuse. En suivant ce guide, vous serez bien équipé pour sous-louer en toute sécurité et éviter les pièges courants.
Prochaines Étapes : Si vous envisagez de sous-louer, commencez par obtenir les autorisations nécessaires et préparez soigneusement votre contrat. Besoin d’aide ? Consultez nos ressources en ligne ou contactez-nous pour plus de conseils.
Foire aux Questions sur la Sous-location
Non, la sous-location sans autorisation est illégale et peut entraîner des sanctions.
Les droits du sous-locataire sont limités par rapport au locataire principal et il ne peut pas revendiquer le maintien dans les lieux au-delà de la sous-location.
Le loyer de la sous-location ne doit pas excéder celui payé par le locataire principal, sauf pour un meublé où une majoration est possible.
Si le sous-locataire refuse de quitter le logement à la fin de la période de sous-location, plusieurs actions peuvent être entreprises par le locataire principal :
- Négociation à l’Amiable :
- Tenter de résoudre le conflit par la discussion et parvenir à un accord amiable.
- Mise en Demeure :
- Envoyer une lettre de mise en demeure au sous-locataire, lui demandant de quitter les lieux dans un délai précis.
- Procédure Judiciaire :
- Si le sous-locataire refuse toujours de partir, le locataire principal peut engager une procédure judiciaire pour expulsion.
- Il devra saisir le tribunal d’instance pour obtenir une ordonnance d’expulsion.
- Ce processus peut être long et coûteux, et nécessite souvent l’intervention d’un avocat.
Les revenus perçus de la sous-location doivent être déclarés aux autorités fiscales. Voici les principales obligations fiscales pour le locataire principal :
- Déclaration des Revenus :
- Les loyers perçus doivent être déclarés comme des revenus.
- Pour une sous-location meublée, les revenus sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Pour une sous-location non meublée, les revenus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.
- Imposition des Revenus :
- Les revenus de la sous-location sont imposables et doivent être déclarés dans la déclaration annuelle de revenus du locataire principal.
- Le montant de l’impôt dépendra du montant total des revenus du locataire principal et de sa tranche d’imposition.
- Charges Déductibles :
- Certaines charges peuvent être déduites des revenus de la sous-location, comme les frais d’entretien et de réparation du logement, les primes d’assurance, etc.
- Taxe de Séjour :
- Si la sous-location est effectuée de manière saisonnière (par exemple via des plateformes comme Airbnb), le locataire principal peut être tenu de collecter et de reverser la taxe de séjour à la commune.
- Formalités Administratives :
- Dans certaines communes, notamment celles de plus de 200 000 habitants, il est obligatoire de déclarer la sous-location en mairie, et de respecter les réglementations locales concernant la location de courte durée.
Par définition, le sous-locataire d’un bien est en situation précaire, donc il n’y a aucune garantie de maintien dans le bien immobilier concerné par le contrat de sous-location. Si le bail entre le locataire principal et le propriétaire du logement est résilié, le contrat de sous-location se termine automatiquement. Si le locataire principal est expulsé du logement, le propriétaire n’a aucune obligation concernant le sous-locataire. Si le propriétaire décide de vendre son bien, le sous-locataire n’a pas priorité pour l’achat.
La sous-location d’un logement social entier est strictement interdite. Si le locataire ne respecte pas la loi, il risque de sérieuses conséquences, comme la résiliation de son bail par le propriétaire.
Cependant, le locataire d’un logement social peut sous-louer une partie de son appartement sous certaines conditions. Le sous-locataire doit être âgé de plus de soixante ans ou être une personne adulte handicapée ayant conclu un contrat d’accueil familial avec le locataire principal. Le propriétaire doit être informé par lettre recommandée. Le loyer payé par le sous-locataire sera déterminé en fonction de la surface louée. La durée du bail est illimitée.
Le loyer du sous-locataire est soumis à certaines règles. Le locataire ne peut pas faire payer à son sous-locataire un loyer supérieur au prix total de la location. De plus, le tarif doit être proportionnel à la partie du logement occupée par le sous-locataire. Par exemple, si vous sous-louez une chambre à un étudiant, le loyer ne peut pas excéder le montant du loyer au mètre carré payé par le locataire principal. La superficie à prendre en compte est celle de la surface habitable. Une fois le prix fixé, n’oubliez pas de le soumettre à votre propriétaire pour obtenir son approbation.
Depuis janvier 2020, la loi Elan permet à certains sous-locataires de percevoir les APL au même titre que le locataire principal. Cependant, ils doivent tous deux respecter de nombreuses conditions d’éligibilité.
Le locataire principal doit être âgé de plus de soixante ans, ne doit avoir aucun lien de parenté avec le sous-locataire, habiter le logement et avoir obtenu l’accord du bailleur pour la sous-location. Le sous-locataire, quant à lui, doit être âgé de moins de trente ans ou de plus de soixante ans et ne pas payer un loyer supérieur à celui du locataire principal. Notez que le montant des APL sera calculé sur sa part de loyer et non sur le loyer total. La CAF versera souvent les APL sur le compte bancaire du locataire principal. Cependant, si ce dernier est d’accord, l’allocation pourra être versée directement au sous-locataire.
Checklist de Sous-location
Avant de sous-louer, assurez-vous de :
- Obtenir l’autorisation écrite du propriétaire
- Rédiger un contrat de sous-location clair et complet
- Déclarer les revenus de la sous-location aux impôts
- Communiquer avec le propriétaire tout au long du processus
Cette checklist vous aide à vous assurer que toutes les étapes essentielles sont bien suivies pour une sous-location réussie.
Annexes
Modèle de contrat de sous-location
Utilisez notre modèle de contrat de sous-location pour vous assurer que tous les détails importants sont couverts lors de la rédaction de votre accord.
Modèle de lettre de demande d’autorisation de sous-location pour mon propriétaire
On vous propose un modèle de demande d’autorisation de sous-location à fournir à son propriétaire pour effectuer une requête en bonne et due forme. Ici, nous avons pris le cas de l’absence prolongée, qui est le principal cas de figure des sous-locations.
Liens utiles
- Legifrance – Code civil
- Service-Public.fr – Sous-location
Liste de contrôle des documents nécessaires
- Carte d’identité
- Contrat de bail principal
- Autorisation écrite du propriétaire
En confiant votre projet de sous-location à des experts, vous pouvez garantir une gestion sans soucis et efficace de votre propriété. Contactez-nous aujourd’hui pour faire de votre expérience de sous-location un succès !
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