La sous-location attire de plus en plus de locataires : étudiants, expatriés ou encore professionnels en mission. Louer tout ou une partie de son logement permet de rentabiliser un espace inutilisé et d’alléger ses charges. Cependant, cette pratique reste strictement encadrée par la loi et comporte des risques si elle n’est pas correctement gérée.
Ce guide complet vous explique :
ce qu’est réellement la sous-location,
les obligations légales du locataire principal,
les risques encourus en cas de non-respect,
et les meilleures astuces pour sous-louer en toute sécurité.
Comprendre la sous-location
Qu’est-ce que la sous-location ?
La sous-location consiste pour un locataire principal à louer son logement (partiellement ou totalement) à une autre personne : le sous-locataire.
Sous-location partielle : le locataire conserve une partie du logement.
Sous-location totale : le locataire quitte entièrement les lieux pendant la période définie.
💡 Pour être valide, la sous-location doit donner lieu à une compensation financière. Sans paiement, il s’agit simplement d’un hébergement gratuit.
Cette option est particulièrement prisée par les étudiants, les expatriés temporaires et les professionnels en mission, car elle offre une grande flexibilité dans la gestion du logement, souvent pour des périodes inférieures à un an ou sans exiger les garanties d’un bail classique.
Différencier Sous-location et Hébergement Gratuit
Un locataire peut héberger gratuitement famille ou amis sans contrepartie financière. Cette situation n’est pas considérée comme une sous-location, tant que le logement n’est pas sur-occupé ni dégradé.
La législation autour de la sous-location
Règle générale : l’autorisation du propriétaire
En vertu de la loi du 6 juillet 1989, la sous-location est interdite sans accord écrit du propriétaire. En cas d’infraction, le bail peut être résilié et le locataire poursuivi.
Cas particulier : la cohabitation intergénérationnelle
La loi Elan du 23 novembre 2018 autorise une personne de plus de 60 ans à louer une chambre à un jeune de moins de 30 ans. Cet accord vise à lutter contre l’isolement et faciliter l’accès au logement.
Conditions principales :
Contribution financière plafonnée.
Contrat écrit obligatoire.
Résidence principale du senior.
Accord du propriétaire si le senior est locataire.
Exemple complexe : la sous-location en colocation
En colocation, sous-louer une chambre exige l’accord du bailleur et des colocataires. Une alternative consiste à modifier le bail et intégrer directement le sous-locataire comme colocataire officiel.
Les implications d’un contrat de sous-location
Risques d’une sous-location non autorisée
Sans autorisation, le locataire principal risque :
la résiliation du bail,
des sanctions financières,
des poursuites judiciaires.
Déclaration en ligne pour les locations saisonnières
Dans certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux), la sous-location saisonnière est limitée à 120 jours par an. Le locataire doit :
déclarer la location en mairie,
afficher un numéro d’enregistrement,
respecter les règles fiscales.
En cas d’oubli : amendes jusqu’à 50 000 €
Il est donc crucial de vous renseigner auprès de votre mairie ou de l’office du tourisme de votre commune pour connaître la marche à suivre et effectuer les démarches nécessaires avant de sous-louer saisonnièrement.
Obligations fiscales du locataire principal
Les revenus issus de la sous-location doivent être déclarés :
Meublé → BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Non meublé → revenus fonciers.
Ne pas déclarer ces revenus peut entraîner de lourdes sanctions fiscales.
Modèle de lettre de demande d'autorisation de sous-location pour mon propriétaire
On vous propose un modèle de demande d’autorisation de sous-location à fournir à son propriétaire pour effectuer une requête en bonne et due forme. Ici, nous avons pris le cas de l’absence prolongée, qui est le principal cas de figure des sous-locations.
Les obligations et conditions légales
Ce que dit la loi
La loi Alur du 27 mars 2014 interdit la sous-location sans accord du propriétaire.
Le loyer demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal.
Un contrat écrit est obligatoire pour formaliser la sous-location.
Contrat de sous-location : éléments indispensables
Un bon contrat doit mentionner :
identité des parties,
description du logement,
durée de la sous-location,
montant du loyer,
charges incluses,
obligations et conditions de résiliation.
Modèle de contrat de sous-location
Utilisez notre modèle de contrat de sous-location pour vous assurer que tous les détails importants sont couverts lors de la rédaction de votre accord.
Contrats et assurances à prévoir
Contrat d'énergie
Il appartient au locataire principal et son sous-locataire de trouver un arrangement :
- Ajouter le montant des factures d’électricité en charges ;
- Faire payer le locataire par chèque ou espèce les factures ou virement bancaire ;
- Souscrire un nouveau contrat d’énergie : c’est le moyen le plus rapide et le plus simple pour être certain de ne payer que ses consommations, et ne pas être floué par la facture de régularisation biannuelle.
Contrat télécom
Comme dans le cadre d’une location de propriétaire à locataire, le locataire-bailleur doit choisir :
- S’il souhaite fournir un équipement internet et telecom au sous-locataire de son logement ;
- Ou bien si ce dernier doit s’équiper par ses propres moyens et s’abonner à Internet lui-même.
Assurance habitation
Même si elle n’est pas obligatoire, une assurance multirisque habitation (MRH) est fortement recommandée pour couvrir :
incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles,
recours des voisins et tiers.
L’état des lieux
Indispensable : il protège le locataire principal en cas de litiges. Un état des lieux d’entrée et de sortie doit accompagner le contrat.
La Sous-location de logements spécifiques
Sous-louer un logement HLM
La sous-location d’un logement HLM est très restreinte, sauf dans des cas spécifiques comme l’hébergement d’une personne âgée ou handicapée, avec un agrément du Conseil général. Cette sous-location doit être signalée au bailleur et respecter les conditions strictes.
Sous-location d'un Local Commercial ou Professionnel
a sous-location d’un local commercial est possible à condition d’obtenir l’autorisation du propriétaire. Si le contrat de bail ne l’interdit pas, le locataire principal doit tout de même informer le propriétaire et obtenir son accord écrit. Pour un local professionnel, la sous-location est généralement autorisée, sauf mention contraire dans le contrat de bail initial.
Local commercial
Elle est possible à la condition que :
- Le bail initial doit autoriser la sous-location ;
- Le propriétaire doit l’autoriser par courrier et le locataire initial doit inviter le propriétaire à participer à l’acte de sous-location par lettre recommandée avec acte de réception.
Local professionnel
Si le local fait l’objet d’un bail professionnel, sa sous-location est explicitement autorisée sauf mention contraire indiquée dans le bail de location originel.
La sous-location Airbnb est important de faire la distinction entre sous-location et location saisonnière. À Paris par exemple, les locataires ont la possibilité de sous-louer l’intégralité de leur logement pendant les vacances pour une durée maximale de quatre mois par an. Au-delà de cette limite, le locataire est passible de sanctions.
Risques et sanctions liés à la sous-location
En cas de non-respect de la décision du propriétaire de ne pas accorder de sous-location au sein de son bien immobilier, le locataire s’expose à de lourdes sanctions. En cas de constat de fraude, le propriétaire peut demander la résiliation du bail ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice.
Dans le cadre d’une sous-location, le locataire principal répond seul et indépendamment du propriétaire à l’ensemble des obligations présentes dans le contrat du bail. Le locataire est donc responsable en cas de dégradations apparues au cours de la sous-location et de tout manquement sur le paiement du loyer et des charges. Le locataire principal doit donc assurer les réparations éventuelles. Il peut néanmoins se retourner contre le sous-locataire, dans les limites et conditions du contrat de sous-location qui lient les deux parties.
Risques de la sous-location pour le propriétaire
L’autorisation de la part du propriétaire pour la sous-location est indispensable pour le protéger des abus. En effet, le propriétaire est libre de choisir le locataire qu’il veut pour occuper son bien en fonction de plusieurs critères (solvabilité, ressources, propreté, etc.). Dans le cas de la sous-location, il ne connaît pas l’occupant des lieux, c’est pour cela que son accord est obligatoire et qu’il a la possibilité de rencontrer le sous-locataire.
Résiliation et délai de préavis en sous-location
La question du préavis de départ pour un sous-locataire est assez simple. Elle se négocie entre les deux parties, à savoir le locataire-bailleur, et le sous-locataire. Bien que sa construction ne soit pas encadrée, il est préférable de le mentionner à l’écrit dans le contrat que les deux parties rédigent entre elles.
Que se passe-t-il en cas de résiliation du bail principal ?
Par définition, le sous-locataire d’un bien est en situation précaire, il n’y a donc aucune garantie de maintien dans le bien immobilier concerné par le contrat de sous-location. En cas de cessation du bail établi entre le locataire principal et le propriétaire du logement, le contrat de sous-location cesse automatiquement. Si le locataire principal se retrouve expulsé du logement, le propriétaire n’a pas la moindre obligation concernant la présence ou l’expulsion du sous-locataire dans le logement ciblé. Si le propriétaire décide de mettre son bien en vente, le sous-locataire n’a pas, à l’inverse du locataire initial, la moindre priorité pour l’achat.
C’est pour tous ces risques encourus que les modalités de la sous-location doivent être fixées par écrit avec l’accord du propriétaire, le tout présent dans un contrat de sous-location en bonne et due forme pour ménager et protéger les intérêts des trois parties prenantes : le propriétaire, le locataire et le sous-locataire.
Comment réussir une sous-location
Sous-location courte durée
Pratique pour une absence temporaire, mais exige toujours l’accord écrit du propriétaire.
Transition vers la colocation
Pour une occupation longue durée, la colocation peut remplacer la sous-location. Elle offre plus de garanties au propriétaire et sécurise la relation locative.
Astuces clés
Sélectionner un sous-locataire fiable.
Rédiger un contrat complet.
Communiquer régulièrement avec le propriétaire.
Vérifier la légalité de la démarche auprès de la mairie.
Infographie : Processus de sous-location
Cette infographie vous guide étape par étape, de la demande d’autorisation à la déclaration fiscale, pour réussir votre sous-location en toute sécurité.
Foire aux Questions sur la Sous-location
Non, la sous-location sans autorisation est illégale et peut entraîner des sanctions.
Les droits du sous-locataire sont limités par rapport au locataire principal et il ne peut pas revendiquer le maintien dans les lieux au-delà de la sous-location.
Le loyer de la sous-location ne doit pas excéder celui payé par le locataire principal, sauf pour un meublé où une majoration est possible.
Si le sous-locataire refuse de quitter le logement à la fin de la période de sous-location, plusieurs actions peuvent être entreprises par le locataire principal :
- Négociation à l’Amiable :
- Tenter de résoudre le conflit par la discussion et parvenir à un accord amiable.
- Mise en Demeure :
- Envoyer une lettre de mise en demeure au sous-locataire, lui demandant de quitter les lieux dans un délai précis.
- Procédure Judiciaire :
- Si le sous-locataire refuse toujours de partir, le locataire principal peut engager une procédure judiciaire pour expulsion.
- Il devra saisir le tribunal d’instance pour obtenir une ordonnance d’expulsion.
- Ce processus peut être long et coûteux, et nécessite souvent l’intervention d’un avocat.
Les revenus perçus de la sous-location doivent être déclarés aux autorités fiscales. Voici les principales obligations fiscales pour le locataire principal :
- Déclaration des Revenus :
- Les loyers perçus doivent être déclarés comme des revenus.
- Pour une sous-location meublée, les revenus sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Pour une sous-location non meublée, les revenus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.
- Imposition des Revenus :
- Les revenus de la sous-location sont imposables et doivent être déclarés dans la déclaration annuelle de revenus du locataire principal.
- Le montant de l’impôt dépendra du montant total des revenus du locataire principal et de sa tranche d’imposition.
- Charges Déductibles :
- Certaines charges peuvent être déduites des revenus de la sous-location, comme les frais d’entretien et de réparation du logement, les primes d’assurance, etc.
- Taxe de Séjour :
- Si la sous-location est effectuée de manière saisonnière (par exemple via des plateformes comme Airbnb), le locataire principal peut être tenu de collecter et de reverser la taxe de séjour à la commune.
- Formalités Administratives :
- Dans certaines communes, notamment celles de plus de 200 000 habitants, il est obligatoire de déclarer la sous-location en mairie, et de respecter les réglementations locales concernant la location de courte durée.
Par définition, le sous-locataire d’un bien est en situation précaire, donc il n’y a aucune garantie de maintien dans le bien immobilier concerné par le contrat de sous-location. Si le bail entre le locataire principal et le propriétaire du logement est résilié, le contrat de sous-location se termine automatiquement. Si le locataire principal est expulsé du logement, le propriétaire n’a aucune obligation concernant le sous-locataire. Si le propriétaire décide de vendre son bien, le sous-locataire n’a pas priorité pour l’achat.
La sous-location d’un logement social entier est strictement interdite. Si le locataire ne respecte pas la loi, il risque de sérieuses conséquences, comme la résiliation de son bail par le propriétaire.
Cependant, le locataire d’un logement social peut sous-louer une partie de son appartement sous certaines conditions. Le sous-locataire doit être âgé de plus de soixante ans ou être une personne adulte handicapée ayant conclu un contrat d’accueil familial avec le locataire principal. Le propriétaire doit être informé par lettre recommandée. Le loyer payé par le sous-locataire sera déterminé en fonction de la surface louée. La durée du bail est illimitée.
Le loyer du sous-locataire est soumis à certaines règles. Le locataire ne peut pas faire payer à son sous-locataire un loyer supérieur au prix total de la location. De plus, le tarif doit être proportionnel à la partie du logement occupée par le sous-locataire. Par exemple, si vous sous-louez une chambre à un étudiant, le loyer ne peut pas excéder le montant du loyer au mètre carré payé par le locataire principal. La superficie à prendre en compte est celle de la surface habitable. Une fois le prix fixé, n’oubliez pas de le soumettre à votre propriétaire pour obtenir son approbation.
Depuis janvier 2020, la loi Elan permet à certains sous-locataires de percevoir les APL au même titre que le locataire principal. Cependant, ils doivent tous deux respecter de nombreuses conditions d’éligibilité.
Le locataire principal doit être âgé de plus de soixante ans, ne doit avoir aucun lien de parenté avec le sous-locataire, habiter le logement et avoir obtenu l’accord du bailleur pour la sous-location. Le sous-locataire, quant à lui, doit être âgé de moins de trente ans ou de plus de soixante ans et ne pas payer un loyer supérieur à celui du locataire principal. Notez que le montant des APL sera calculé sur sa part de loyer et non sur le loyer total. La CAF versera souvent les APL sur le compte bancaire du locataire principal. Cependant, si ce dernier est d’accord, l’allocation pourra être versée directement au sous-locataire.
Conclusion
La sous-location peut être une excellente solution pour optimiser l’usage d’un logement et générer des revenus complémentaires. Cependant, elle exige rigueur et transparence.
Les clés pour réussir :
obtenir l’autorisation écrite du propriétaire,
rédiger un contrat clair,
respecter les obligations fiscales,
choisir un sous-locataire fiable.
En respectant ces règles, la sous-location devient une opportunité sécurisée pour locataires comme propriétaires.
Prochaines Étapes : Si vous envisagez de sous-louer, commencez par obtenir les autorisations nécessaires et préparez soigneusement votre contrat. Besoin d’aide ? Consultez nos ressources en ligne ou contactez-nous pour plus de conseils.
Annexes
Modèle de contrat de sous-location
Utilisez notre modèle de contrat de sous-location pour vous assurer que tous les détails importants sont couverts lors de la rédaction de votre accord.
Modèle de lettre de demande d'autorisation de sous-location pour mon propriétaire
On vous propose un modèle de demande d’autorisation de sous-location à fournir à son propriétaire pour effectuer une requête en bonne et due forme. Ici, nous avons pris le cas de l’absence prolongée, qui est le principal cas de figure des sous-locations.
Articles recommandés
Sous-location légale en France 2025 : le guide complet
La sous-location légale en France est possible en 2025, mais elle doit respecter des règles…
5 erreurs location courte durée (et comment les éviter)
Découvrez les 5 erreurs fatales en location courte durée qui plombent vos revenus Airbnb ou…
Maintenance régulière gestion immobilière : pourquoi la conciergerie est essentielle
Découvrez pourquoi la maintenance régulière est un pilier incontournable en gestion immobilière en France et…
